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Você sabe quais são suas garantias e obrigações quando aluga seu imóvel segundo a Lei do Inquilinato? 

Neste post iremos destacar as principais questões sobre os direitos e deveres do proprietário que estão estabelecidos na Lei do Inquilinato (Lei n°8.245 de 1991).

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato ordena o mercado de aluguéis comerciais e residenciais. É composta por uma série de regulamentos que locatários e proprietários devem observar. Ainda que seu contrato seja informal ou verbal, é ela que irá reger o acordo. 

Desta forma, a observação e o conhecimento das regras evitam transtornos, perda de tempo e fazem com que o contrato de aluguel transcorra de maneira segura e eficiente. Saiba que a Lei do Inquilinato também é uma lei penal – nos artigos 43 e 44 estão previstas as condutas e suas respectivas penas. 

Em 2009, a Lei do Inquilinato foi alterada para aperfeiçoar regras e procedimentos e fica referida aqui como a Nova Lei do Inquilinato (Lei 12.112).

Principais pontos: 

Lei do Inquilinato e Pedir Imóvel de volta

O que a Lei do Inquilinato diz sobre pedir o imóvel de volta? 

Existem regras para o rompimento do contrato (artigo 47), destacadas a seguir:

  1. por acordo de ambas as partes;
  2. em consequência da prática de infração legal ou contratual;
  3. por falta de pagamento do aluguel;
  4. para a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público;
  5. por causa da extinção do contrato de trabalho (caso a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada a seu cargo);
  6. se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro.
  7. se for pedido para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio;
  8. se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público;
  9. se a validade ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em 2 situações específicas: caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem do tipo ou caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal ou que descumpra as regras do contrato — como uma reforma não permitida. Fora isso, ele sempre deve esperar a finalização do contrato para solicitar o imóvel de volta.

O inquilino, por sua vez, não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel, desde que pague a multa estabelecida em contrato. No entanto, existe a exceção para casos em que o inquilino é transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades que não aquela do início do contrato.

Assim, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o locador por escrito e apresente documento comprobatório da transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho). Essa notificação deve ocorrer com um prazo de, pelo menos, 30 dias de antecedência.

Atraso de Aluguel

Qual o valor máximo de multa em um contrato de aluguel?


Embora a Lei do Inquilinato não aponte nenhum valor em casos de atraso, O Decreto n° 22.626/33, Lei de Usura, estabelece no Art. 9°: “Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.”

O Código de Defesa do Consumidor estabelece uma multa máxima de 2%, porém não pode ser considerada para aluguéis pois a relação de entre Proprietários e Inquilinos não é considerara como de consumo. 

Então, o teto para a multa de mora em um contrato de aluguel é de 10%.

Qual o valor máximo de juros em um contrato de aluguel?

Em relação aos juros temos de acordo com o Código Tributário Nacional em seu Artigo 161:
“Se a lei não dispuser de modo diverso, os juros de mora são calculados à taxa de um por cento ao mês.” Assim, pode-se cobrar juros de 1% ao mês, ou o equivalente à 0,033% por dia atrasado em cima do valor devido.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre pedir o imóvel de volta em caso de atraso? 

O proprietário deverá respeitar os prazos definidos pela legislação e não pode expor o inquilino inadimplente e nem invadir ou tomar o imóvel. 

É direito do proprietário ajuizar uma ação de despejo em casos de falta de pagamento. A Lei do Inquilinato não estipula prazo ou tempo de inadimplência do inquilino. Poderá ser feita a Ação de Despejo desde que o locatário não tenha apresentado nenhuma espécie de garantia. E o que isso quer dizer? Se o locatário possui fiador, se fez adiantamentos de aluguel, ou deu qualquer outra espécie de garantia, não poderá o proprietário despejá-lo. Mesmo que a exigência de garantia tenha partido do locador. Este deverá em primeiro lugar utilizar-se desta garantia, para somente depois de frustradas estas tentativas, poder despejar o inquilino. No caso de haver um adiantamento ou caução de aluguel, como em algumas localidades é comum de se fazer, o número de aluguéis é que determinará o prazo para pagamento das prestações não pagas. Após isto, bastará ao locador enviar uma notificação de despejo ao inquilino para que ele desocupe o imóvel.

A Nova Lei do Inquilinato reduziu os prazos de despejo, beneficiando os proprietários que conseguem reaver seus imóveis com maior rapidez. Uma das alterações na Lei, que além de facilitar o despejo contém os maus pagadores, está no prazo das cobranças em juizo de alugueis atrasados. 

Antes da modificação, o inquilino poderia atrasar duas vezes em 12 meses o pagamento do aluguel, e poderia permanecer no imóvel após pagamento em juízo da quantia. Pelas novas regras, o locatário só poderá atrasar o aluguel uma vez em 24 meses. No segundo atraso, o morador poderá ser despejado.

Ainda com o aperfeiçoamento das regras, o inquilino terá 30 dias para desocupar o imóvel residencial ou comercial em caso de decisão judicial de despejo favorável ao locador. Esse prazo, anteriormente, era de seis meses.

Prazo de Desocupação

Concluído o contrato de locação, o prazo mínimo concedido na Lei para desocupação do imóvel é de 30 dias. 

Importante saber que o proprietário jamais poderá exigir a desocupação do imóvel à força. No caso de o inquilino se recusar sair do imóvel, todas as providencias e ações devem ser tomadas judicialmente.  

Lei do Inquilinato e o Reajuste do Aluguel

O reajuste anual do aluguel é um direito do locador, conforme previsto no artigo 18 da Lei do Inquilinato

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Geralmente é escolhido um índice de referência (IGPM, IPC…), que deve ser citado no contrato de locação para o cálculo do reajuste.

Quem é responsável por reformas e manutenções de um imóvel alugado segundo a Lei do Inquilinato?

É normal termos dificuldade no entendimento da Lei do Inquilinato, até mesmo pessoas ligadas ao mercado imobiliário como os corretores e imobiliárias possuem muitas dúvidas. de imóveis. E um dos mais polêmicos assuntos esta relacionado à manutenção do imóvel.

O ideal é que no contrato de locação determine a responsabilidade das partes em caso de realização de reparos ou reformas no imóvel locado. Basicamente, os serviços de manutenção são de responsabilidade do inquilino e as reformas estruturais ficam a cargo dos proprietários. O locador deve entregar o imóvel em condições de uso para o locatário, que deve devolvê-lo no estado que o recebeu. Porém, sempre é valido que haja dialogo sobre a necessidade de eventuais reformas/manutenções.

Outro ponto super importante é realizar uma vistoria de entrada no imóvel. Esta pode ser feita tirando fotos do imóvel, afim de registrar no máximo de detalhes o estado de conservação do mesmo antes do período da locação. Afinal, cabe ao locador devolver o imóvel em perfeitas condições de uso. Outra cláusula importante é a de obrigação do locatário em devolver o imóvel nas mesmas condições em que foi encontrado.

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