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Você sabe quais são suas garantias e obrigações quando aluga seu imóvel segundo a Lei do Inquilinato? 

Neste post iremos destacar as principais questões sobre os direitos e deveres do proprietário que estão estabelecidos na Lei do Inquilinato (Lei n°8.245 de 1991).

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato ordena o mercado de aluguéis comerciais e residenciais. É composta por uma série de regulamentos que locatários e proprietários devem observar. Ainda que seu contrato seja informal ou verbal, é ela que irá reger o acordo. 

Desta forma, a observação e o conhecimento das regras evitam transtornos, perda de tempo e fazem com que o contrato de aluguel transcorra de maneira segura e eficiente. Saiba que a Lei do Inquilinato também é uma lei penal – nos artigos 43 e 44 estão previstas as condutas e suas respectivas penas. 

Em 2009, a Lei do Inquilinato foi alterada para aperfeiçoar regras e procedimentos e fica referida aqui como a Nova Lei do Inquilinato (Lei 12.112).

Principais pontos: 

Lei do Inquilinato e Pedir Imóvel de volta

O que a Lei do Inquilinato diz sobre pedir o imóvel de volta? 

Existem regras para o rompimento do contrato (artigo 47), destacadas a seguir:

por acordo de ambas as partes;
em consequência da prática de infração legal ou contratual;
por falta de pagamento do aluguel;
para a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público;
por causa da extinção do contrato de trabalho (caso a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada a seu cargo);
se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro.
se for pedido para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio;
se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público;
se a validade ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Atraso de Aluguel

O que a Lei do Inquilinato diz sobre pedir o imóvel de volta? 

Embora a Lei do Inquilinato não aponte nenhum valor em casos de atraso, é comum a cobrança de 10% – 15% do valor do aluguel, a partir do primeiro dia de demora.

O proprietário deverá respeitar os prazos definidos pela legislação e não pode expor o inquilino inadimplente e nem invadir ou tomar o imóvel. 

É direito do proprietário ajuizar uma ação de despejo em casos de falta de pagamento. A Lei do Inquilinato não estipula prazo ou tempo de inadimplência do inquilino. Assim, o locador pode ajuizar a ação ainda que só tenha um mês de aluguel em atraso. 

A Nova Lei do Inquilinato reduziu os prazos de despejo, beneficiando os proprietários que conseguem reaver seus imóveis com maior rapidez. Uma das alterações na Lei, que além de facilitar o despejo contém os maus pagadores, está no prazo das cobranças em juizo de alugueis atrasados. 

Antes da modificação, o inquilino poderia atrasar duas vezes em 12 meses o pagamento do aluguel, e poderia permanecer no imóvel após pagamento em juízo da quantia. Pelas novas regras, o locatário só poderá atrasar o aluguel uma vez em 24 meses. No segundo atraso, o morador poderá ser despejado.

Ainda com o aperfeiçoamento das regras, o inquilino terá 30 dias para desocupar o imóvel residencial ou comercial em caso de decisão judicial de despejo favorável ao locador. Esse prazo, anteriormente, era de seis meses.

Prazo de Desocupação

Concluído o contrato de locação, o prazo mínimo concedido na Lei para desocupação do imóvel é de 30 dias. 

Importante saber que o proprietário jamais poderá exigir a desocupação do imóvel à força. No caso de o inquilino se recusar sair do imóvel, todas as providencias e ações devem ser tomadas judicialmente.  

Lei do Inquilinato e o Reajuste do Aluguel

O reajuste anual do aluguel é um direito do locador, conforme previsto no artigo 18 da Lei do Inquilinato

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Geralmente é escolhido um índice de referência (IGPM, IPC…), que deve ser citado no contrato de locação para o cálculo do reajuste.

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