Quem paga o fundo de reserva de condomínio, inquilino ou proprietário?

O fundo de reserva de condomínio é uma das questões que mais geram dúvidas em contratos de locação de imóveis. Afinal, quem deve pagar: o proprietário ou o inquilino?

Como locador, ao alugar o seu imóvel, é fundamental que você saiba quais são os seus direitos e deveres para agir sempre em conformidade com a lei.

Pensando nisso, o time da Zimobi vai explicar, neste artigo, o que é o fundo de reserva de condomínio e a quem cabe pagar essa despesa. Entenda, a seguir!

O que é o fundo de reserva de condomínio?

O fundo de reserva de condomínio é quase uma poupança para despesas extraordinárias. O objetivo é utilizar o dinheiro apenas para gastos específicos e indispensáveis, como situações não previstas no plano orçamentário.

Portanto, o fundo de reserva é uma ação preventiva para que eventuais emergências não acabem comprometendo o orçamento do condômino.

Como esse fundo pode ser utilizado?

O fundo de reserva de condomínio deve ser regulado por meio da convenção e do regimento interno. Além disso, para que ele possa ser movimentado, é necessária a realização de uma assembleia com aprovação dos condôminos.

Quando o fundo de reserva é criado, deve-se especificar o responsável pelo seu uso, bem como os casos permitidos. Como dito anteriormente, a sua utilização é destinada às despesas extraordinárias, ou seja, aquelas não relacionadas com os gastos rotineiros de manutenção do prédio.

Nesse sentido, a economia é comumente usada em obras ou manutenções, como defeitos na estrutura física do prédio, pintura da fachada ou problemas de vazamento nas tubulações.

O fundo de reserva também pode ser usado para investimentos que valorizem o imóvel, como a implantação de um sistema de segurança, construção de piscinas e áreas de lazer – ou até mesmo uma reforma.

Quem deve pagar o fundo de reserva?

Considerando que o fundo de reserva de condomínio é destinado apenas às despesas extraordinárias, ele difere, portanto, da taxa de condomínio, que é destinada aos custos fixos. Estes incluem, por exemplo:

• Limpeza e consumo de água e luz das áreas comuns;
• Manutenção do elevador;
• Salário de funcionários;
• Conservação das dependências e instalações de uso comum.

É importante entender essa distinção, pois ela é uma base para o responsável pelo pagamento. Conforme o artigo 23, inciso XII, da Lei nº 8.245/1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, “o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio”.

Já o artigo 22, inciso X, determina que “o locador (proprietário do imóvel) é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio”.

Fica evidente, portanto, que cabe aos proprietários das unidades do imóvel pagar pelo fundo de reserva de condomínio.

E se o fundo for usado para despesas ordinárias?

Vale lembrar que apenas como exceção e em condições emergenciais é que o fundo de reserva pode ser usado para as despesas ordinárias de condomínio. Mas, se utilizado para esse fim, os inquilinos devem repor o valor correspondente.

Isso porque, segundo a Lei do Inquilinato, art. 23, § 1º, alínea i, determina-se que o locatário deve pagar a reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou na complementação das despesas ordinárias, salvo se referentes a um período anterior ao início do contrato de locação.

Quais as regras de constituição do fundo de reserva?

A Lei nº 4.591/64, também chamada de Lei do Condomínio, determina em seu art. 9º que os proprietários devem elaborar a Convenção de Condomínio e também aprovar o Regimento Interno da edificação. Dentre as informações que devem constar nessa Convenção está a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva.

Este documento determinará o valor a ser pago pelos proprietários. Geralmente, o valor da contribuição varia de 5% a 10% da taxa de condomínio.

Outras regras também devem constar na Convenção, como:

• Tipos de despesas encobertas pelo fundo de reserva e casos de uso permitidos;
• Tempo de arrecadação para o fundo (se por prazo determinado ou indeterminado);
• Forma de rateio do valor entre os condôminos;
• Reposição do fundo após ser utilizado.

Vale mencionar que qualquer assunto relacionado ao fundo de reserva de condomínio deve ser deliberado e aprovado em assembleia, seja para tratar de um tema não especificado na Convenção ou para a proposta de alguma alteração. Além disso, a reunião deve contemplar um quórum de dois terços dos condôminos.

Como administrar o fundo de reserva de condomínio?

É importante destacar que o fundo faz parte do patrimônio do condomínio. Assim, uma vez feita a contribuição, o proprietário autoriza que o valor contribuído seja propriedade do local.

Nesse sentido, o dinheiro não pode ser restituído, mesmo em casos de venda da unidade. Além disso, é importante que os condôminos atentem para que o fundo não seja desvalorizado.

Para isso, o mais recomendado é aplicar os valores em fundos de investimento, em uma caderneta de poupança ou em outras aplicações que sejam de curto prazo. Esse ato é importante porque o fundo deve poder ser resgatado de forma rápida e prática.

Outro ponto de atenção para a administração diz respeito à conta bancária. É indicado depositar os valores em uma conta diferente daquela do condomínio. Assim, o montante destinado para as despesas extraordinárias e ordinárias fica separado.

Isso não só facilita na hora da contabilidade como também confere maior transparência à gestão financeira.

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